Properati

“Queremos mantener el espíritu de startup” Martín Sarsale

Properati nació en 2012 como una sociedad anónima de operaciones inmobiliarias online en Argentina. Sin embargo, a diferencia de los esquemas tradicionales en donde las inmobiliarias pagan por colocar anuncios en los sitios, su modelo de negocios está basado en la venta de leads (contactos interesados). Es decir, Properati le cobra a la inmobiliaria o constructora cada vez que un usuario se contacta con ella a través de la plataforma. De aquí la diferencia entre la empresa y otros sitios de bienes raíces. Para promover que esos contactos terminen en operaciones efectivas, Properati utiliza datos abiertos y crea herramientas de análisis para brindar información adicional a los futuros compradores, inquilinos o inversores en relación a la propiedad que ven en el sitio y/o la ciudad, entre otras opciones.

El equipo fundador del proyecto estuvo integrado por un economista (Gabriel Gruber) y dos ingenieros (Martín Sarsale y Damián Martinelli), administrador de empresas (Damián Voltes) y el empresario Ariel Arrieta (Boletín Oficial, 2012). Gruber y Sarsale son los actuales CEO y CTO de Properati. Antes del nacimiento de Properati, el mismo equipo creó Sumavisos, una empresa de mercado de clasificados de autos, propiedades y empleo que contaba con modelo de negocio basado en publicidad. Properati es un desprendimiento de esa empresa con los mismos fundadores, inversores y accionistas.

Desde sus inicios Properati se preocupó por mantener el espíritu de startup, respetando “lo propio” de cada país. Por esta razón, si bien el rumbo de la empresa es definido desde Buenos Aires por el CEO y CTO se busca que las decisiones estén en sintonía con las características locales de cada uno de los lugares donde operan. Gruber y Sarsale, además, cuentan con un board de accionistas y observadores que los asesoran en este proceso.

Properati recibe 2,6 millones de visitas mensuales en toda latinoamérica, genera 100 mil leads y cuenta con 5 mil agentes de bienes raíces y desarrolladores que publican en el sitio.

En junio de 2018 el Grupo OLX, una compañía global de productos en tecnología, compró Properati en Argentina. La transacción incluyó la marca, el dominio de internet, el software desarrollado por la organización y Credirati, una herramienta de créditos hipotecarios. En el acuerdo se excluyeron los desarrollos en los países de Brasil, México y Chile.

Antes de la adquisición por parte de OLX la organización contaba con 4 oficinas en Latinoamérica (Argentina, Brasil, México y Chile). En la actualidad son 3: Argentina, Colombia y Ecuador. Según cifras del año 2018, desde el comienzo del proyecto, la compañía recibió USD 5 millones en inversiones (con un capital inicial de USD 200 mil). Entre los inversores de Properati se encuentran NXTP Labs, Neveq Ventures, Kinled y Patagonia Ventures.

Background y Contexto

Unos meses antes del surgimiento de Properati, Mauricio Macri, jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, firmó el decreto 156⁄2012 que creó el portal de datos abiertos de la ciudad. La plataforma tenía como finalidad facilitar el acceso a los conjuntos de datos abiertos gubernamentales, promover su utilización para generar conocimiento y “estimular la innovación y el desarrollo social”, entre otros puntos relevantes (Decreto 156, art.1, 2012). Esta iniciativa quedó a cargo del MInisterio de Modernización y obligó a las dependencias del Poder Ejecutivo de la Ciudad a identificar aquellos datasets a publicar y a hacerse cargo de su posterior mantenimiento.

Si bien el decreto inauguró la política de datos abiertos en el Gobierno de la Ciudad, su desarrollo empezó a gestarse durante el primer mandato de Mauricio Macri en esa jurisdicción. En aquel momento, un grupo de funcionarios medios del Poder Ejecutivo del municipio se interesó por el uso y la apertura de datos gubernamentales. Algo similar ocurrió a fines de 2008 y a principios de 2009 con actores individuales y algunas personas que se desempeñan en organizaciones de la sociedad civil de Argentina (Fumega, 2014).

Luego de la firma de la resolución, el Gobierno de la Ciudad impulsó iniciativas que favorecieron la conexión de personas interesadas en el trabajo con datos e información de gobierno. Un ejemplo de ello son las dos ediciones de #BAHackaton que contó con la participación de Sumavisos, empresa que Sarsale fundó junto a otras personas antes de Properati. También la creación del Laboratorio de Gobierno en 2014, como un espacio “para conectar equipos, acelerar ideas e incubar proyectos” (Gobierno de la Ciudad, 2014). Este programa promovió la construcción de espacios colaborativos entre funcionarios públicos, emprendedores y otros actores de la sociedad civil.

Cuando la estrategia de datos abiertos estaba en sus inicios, la normativa de acceso a la información pública de la Ciudad ya contaba con más de diez años de vigencia. En 1998 la Ciudad de Buenos Aires sancionó la ley que consagró el derecho de solicitar y pedir información pública a los tres poderes del Estado, concesionarios de servicios públicos, entre otros sujetos obligados (Ley 104, art.3, 1998). Esta norma fue una de las primeras en la materia en Argentina.

A fines de 2016 se reformó la ley y, entre otros puntos, se incluyeron menciones específicas a los datos abiertos. En el artículo 18 de transparencia activa se obliga a publicar a los sujetos abarcados por la normativa, “de manera completa, actualizada y en lo posible en formatos abiertos” su estructura orgánica, la nómina de las autoridades, las declaraciones juradas de sus funcionarios y las escalas salariales, entre otros puntos (Ley N° 5784, 2017).

Los avances en materia de datos abiertos y acceso a la información permitieron que durante 2016 el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires se incorporara al Programa Piloto para Gobiernos Subnacionales de la Alianza para el Gobierno Abierto (AGA). Esta iniciativa promueve que los gobiernos asuman compromisos concretos en materia de transparencia y lucha contra la corrupción. Dichos compromisos son co-creados con la sociedad civil.

En términos nacionales, en 2013, el gobierno argentino creó un portal de datos abiertos. Sin embargo, la participación de los organismos del Ejecutivo era voluntaria y el marco normativo débil - la plataforma se creó mediante una resolución- por lo que la estrategia de apertura de datos nunca alcanzó el nivel de desarrollo con el que contó la Ciudad de Buenos Aires. Algo similar ocurrió con el acceso a la información pública. El entonces Néstor Kirchner firmó en 2003 el decreto 1172 que reguló el acceso a la información pública en el ámbito del Poder Ejecutivo Nacional. En el momento de su aparición, este decreto representó un avance en la materia, pero su texto tenía grandes debilidades; la más notoria era que, debido a la naturaleza del decreto, no obligaba a la entrega de la información a los tres poderes del Estado.

Argentina debió esperar hasta 2016 para la sanción de una ley nacional. En ella se incluyó la obligación de los sujetos alcanzados de entregar la información pública en formatos electrónicos abiertos, siempre que sea posible y, al igual que la reforma de la ley 104, incorporó un capítulo de transparencia activa (Ley N° 27275, 2016).

Los esfuerzos en materia de apertura gubernamental hicieron en que el Gobierno de la Ciudad comenzara muy pronto a formar una comunidad en torno a su política de datos. Algunos miembros actuales de Properati, como Martín Sarsale, participaron activamente de estos encuentros en representación de la organización. Por ejemplo, el 2014 para la conmemoración del Día Internacional de los Datos Abiertos, Properati colaboró con la Dirección General de Gobierno Abierto y la Dirección General de Estadísticas y Censos, para la elaboración de un mural que utilizaba datos de la Ciudad. En paralelo, Sarsale formaba parte de Hacks/Hackers Buenos Aires (Tomoyose, 2011). En 2017, Properati contribuyó con el Gobierno de la Ciudad para el desarrollo del Mapa de Oportunidades, una herramienta que permite conocer los riesgos y las oportunidades de abrir un negocio de acuerdo a determinados indicadores. Para la plataforma la empresa aportó datos abiertos del mercado inmobiliario en la Ciudad (Ensinck, 2017).

Uso de datos abiertos y herramientas

El trabajo de Properati en materia de datos abiertos se realiza en tres ejes: consumo, publicación y procesamiento (Gruber, 2017). Todos ellos se retroalimentan entre sí. La empresa consume los datos que se generan a través de su plataforma y toma datos abiertos de sitios diversos para agregar información complementaria a las búsquedas que realizan sus usuarios. Entre las principales fuentes de datos de Properati, se encuentran Buenos Aires Data, DBPedia -Wikipedia, OpenStreetMap, GeoNames y Wikimapia.

Además, en la plataforma se abren los datos de las propiedades que se anuncian en el sitio en formato CSV y BigQuery. Por último, el consumo y publicación de datos abiertos de Properati conlleva el análisis de datasets generados por los avisos de los anunciantes de la plataforma, de otros portales o del cruce entre ambos. El procesamiento de datos les permite crear herramientas para ayudar al usuario a tomar mejores decisiones y como contrapartida, generar leads de calidad para los anunciantes. Un ejemplo de ello es el #Preciómetro, proyecto que permite estimar la valuación para alquiler y venta de una propiedad de acuerdo a los avisos publicados en la plataforma. El dataset que sirve como base para esta herramienta es también reutilizado en el sitio, por ejemplo, para que los usuarios puedan ver el precio promedio de las propiedad que están mirando en relación al resto de los inmuebles ofertados en ese barrio.

Para llevar adelante este trabajo en tres ejes, la empresa cuenta desde sus inicios en 2012 con una división de datos denominada Properati Data. En este sector trabajan aproximadamente 6 personas. El equipo no funciona como un área separada dentro de la organización. Está compuesta por personas que se desempeñan en distintos sectores de la empresa. Entre ellos, programadores, comunicadores y diseñadores. Nicolás Grossman, del área de prensa y comunicación de Properati es quien está a cargo de manera formal del sector.

En cuanto a las principales motivaciones para la apertura de datos, Properati menciona cuatro: capacidad técnica para llevar adelante este proceso, generación de aportes a la comunidad de datos abiertos, posibilidad de conocer otros actores - especialmente académicos - y, finalmente, presencia en los medios de comunicación.

No todas las herramientas creadas por la empresa, están disponibles para la totalidad de los países en donde Properati opera. El valuador de propiedades sólo puede utilizarse con propiedades de Argentina y Brasil. Lo mismo sucede con el Mapa 3D que muestra el precio de las propiedades y el uso del suelo en Buenos Aires y San Pablo. De las cuatro herramientas detalladas en su sitio web, solo una de ellas, Properati Heatmap, está disponible en los siete países en donde funciona el negocio. Esto depende de la disponibilidad y calidad de los datos en los países. En algunas oportunidades los datos de Properati no cubren toda una ciudad, a veces no hay datos abiertos suficientes para reconstruir la ciudad en 3D.

Todos los datasets se publican bajo licencia Creative Commons Atribución 3.0, lo cual implica que los conjuntos de datos pueden reutilizarse libremente, atribuyendo la fuente, indicando los cambios realizados y agregando la dirección web al sitio de Properati. En cuanto a los formatos, todos están disponibles en CSV o BigQuery y presentan una organización similar, la cual se transparenta en el sitio en la sección de Properati Data.

Sostenibilidad del negocio

La venta de leads o contactos es la principal característica del modelo de negocios de Properati. La empresa no cobra por los anuncios de venta o alquiler de inmuebles en su sitio. Sin embargo, las inmobiliarias y constructoras pueden acceder a planes pagos que les otorgan beneficios adicionales. Por ejemplo, un abono mensual o trimestral brinda la posibilidad de incorporar el logo corporativo en sus avisos, aumentar el ranking de los mismos dentro del sitio, e incluso enviar insights sobre el perfil de los compradores. Además, Properati ofrece otros beneficios y descuentos especiales para inmobiliarias con las que firma acuerdos. Por este motivo, los precios de los planes varían de acuerdo al caso.

Adicionalmente, la empresa selló alianzas con diferentes softwares de gestión inmobiliaria - Xintel, Tecno Gestión y mapaprop, entre otros - para favorecer la integración de la startup en las empresas de real estate.

Además de las opciones pagas para mejorar el posicionamiento de los anuncios de las inmobiliarias, para el caso de los emprendimientos, la empresa ofrece cuatro tipos de planes: Standard, Destacado, Premium y Elite, dependiendo de la cantidad de emprendimiento a publicar en la plataforma y de otros beneficios como la posibilidad de destacar alguno o varios de ellos en la página de inicio del sitio.

La generación de leads no se realiza únicamente a través del sitio de de anuncios de inmuebles. Properati vende contactos generados por medio de Credirati, una plataforma web para determinar la opción de crédito hipotecario que mejor se ajuste a las posibilidades del usuario, concretar la firma del crédito y entrega del monto acordado. Credirati no funciona como una simple calculadora que informa el monto del crédito hipotecario que puede otorgarse, sino que agiliza un trámite que puede extenderse durante varios meses, al contactar al usuario con el banco de manera directa. Por otro lado, la aplicación es actualizada por Properati diariamente a partir de los datos abiertos publicados por el Banco Central de la Argentina sobre las líneas de crédito de las entidades financieras.

El funcionamiento de Credirati se divide en cinco pasos principales. En el primero de ellos, el usuario especifica el precio de la propiedad que desea comprar y el monto de crédito que necesita. Además, responde a unas breves preguntas e ingresa su información de contacto. Luego, por medio de la plataforma se crea un archivo personal con los datos del usuario, se precalifica el préstamo hipotecario y se envía la información al banco. A continuación el banco recibe el archivo digital y aprueba el crédito. A través de la plataforma se coordina con el banco la valuación de la propiedad y finalmente el usuario firma y recibe el monto del crédito.

En la actualidad, Credirati está funcionando en versión beta en Argentina. Por cada una de las operaciones efectivizadas a través de esta plataforma, Properati recibe en promedio un 1.5% de comisión sobre el crédito. Para la creación de esta herramienta, la empresa firmó acuerdos con los bancos de los países en los que se encuentra disponible. Esto les permitió, adicionalmente, contar con la información actualizada y diaria de todas las opciones de créditos hipotecarios otorgados por las entidades con las que trabajan en alianza. En paralelo, permite que las inmobiliarias puedan firmar acuerdos para obtener beneficios con el uso de la plataforma. Si bien la herramienta es gratuita, si la inmobiliaria trabaja en alianza con Credirati, frente a una operación efectiva a través de la plataforma, recibe una comisión.

Desde su creación Properati también contó con el apoyo de diversos inversores. En 2013, la empresa logró alzarse con un monto de USD 200 mil de NXTP Labs y GroupAgent, entre otros aportantes. Este importe inicial le permitió a Properati comenzar las operaciones en el mercado de Brasil. Al año siguiente recibieron otros USD 2 millones. En esta oportunidad recibieron los fondos de un primer inversor, NXTP Labs y se sumó Neveq II. El dinero fue empleado para la expansión del negocio en la región. Tres años más tarde, en 2016, la empresa de real estate recibió USD 2 millones más de Neveq II, NXTP Labs y Telor International Limited. Finalmente, y luego del lanzamiento de Credirati, Big Data Scoring, compañía especializada en decisiones crediticias y big data aportó dinero a Properati para potenciar la herramienta.

El acuerdo con el Grupo OLX y el futuro de la empresa

En términos de negocio y a partir del acuerdo con el Grupo OLX, Properati planea expandirse en 13 países de la región. Además buscará potenciar su sección de datos al incorporar nuevos perfiles para la creación de herramientas que acompañen la expansión del negocio. En este proceso la empresa intentará transmitir el espíritu de startup que tiene desde sus inicios, aunque sus miembros reconocen que conservarlo en el proceso de crecimiento puede convertirse en un desafío. Por su parte, OLX intentará fortalecer la presencia del grupo en el mercado inmobiliario de la región.

Referencias

Información

“Queremos mantener el espíritu de startup” Martín Sarsale Properati nació en 2012 como una sociedad anónima de operaciones inmobiliarias online en Argentina. Sin embargo, a diferencia de los esquemas tradicionales en donde las inmobiliarias pagan por colocar anuncios en los sitios, su modelo de negocios está basado en la venta de leads (contactos interesados). Es decir, Properati le cobra a la inmobiliaria o constructora cada vez que un usuario se contacta con ella a través de la plataforma.